金投观点 | 当前市场条件下,如何选择地产投资项目?
发布时间:2018 年 12 月 26 日 21:11 浏览次数:294 分享到:


12月21日中央经济工作会议提及房地产行业“坚持房住不炒,因城施策”,政府宏观政策上要求保持市场健康发展,希望销售量及销售价格稳定,不大起大落,不会再出台打压市场的政策,房地产价格进一步深跌的可能性很低。

                          

房地产行业的危与机都来自于市场的周期性变化。目前,在各项政策持续出台之后,当前房地产市场已进入调整期,调控取得显著成效。

虽然市场处于调整期,但企业仍可通过精选城市及项目,保证投资安全和利润率。那么,在当前市场条件下,如何选择地产投资项目?需要我们在研判、决策过程中密切注意以下几点:


01 选择范围

随着棚改、金融等相关政策的调整,高度依赖政策红利的三四线房地产市场降温明显,在筛选项目时,将选择范围聚焦二线城市和强三线城市,强三线城市只选择成熟区域,规避风险较大的弱三线及以下等级城市;

02 项目体量

地上建筑面积尽量小于10万平米,可以快速周转,避免因为拖长战线增加运营成本和其它不确定性风险;

03 区域市场

优先考虑所在片区存销比小于9个月,未来片区内潜在供货(已拿地未供货或未供地)有限,竞争不激烈的项目;

04 项目指标

需要严谨测算,提高利润率、IRR等核心指标的标准,比如项目净利率大于10%,IRR大于30%;

05 项目定位

优先选择目标客户为刚需、刚改人群的项目;

06 项目资金来源

可以做房地产前端融资或开发贷款、以便提高资金使用效率;

07 项目运营环境

预售条件较容易达成、按揭款放款与项目工程进度不挂钩,资金监管政策较为宽松的区域是理想环境;

08 项目操作空间

尽量避免投资高地价、高售价项目,以免因政府限价导致预期售价无法达成;

09 项目地块自身条件

除了常规需求注意的容积、限高、退距等因素,还应考量土地轮廓,形状相对方正、规整的地块有利产品打造;

10 “性价比”

在当前市场条件和融资环境下,地货比越发重要,可售金额/项目地价>2.5的项目优先考虑;

 

当前市场形式下,金投置地遵循以上标准优选地产投资项目,以穿越市场周期的理念,力求选择合适的时机、正确的地点、优质的项目进行投资,提前判断趋势、战胜风险和不确定因素,并通过专业化的交易结构设计和全过程投后管理,实现较强的抗风险能力和盈利能力,力求获得长期、稳健、超额的价值回报。

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